房屋“老龄化”隐患凸显 分类定期体检防风险

  随着我国大量房屋进入“老龄化”阶段，安全风险隐患日渐突出，自建房屋倒塌、外墙脱落等造成的人员受伤或死亡问题时刻敲响警钟，急需房屋定期体检制度的建立，以防患于未然。

  “房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就要建立房屋定期体检制度，按照住宅建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有明确的目的性地消除发现的安全风险隐患。”在国新办8月2日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军如是说。

  2023年，房屋体检、养老、保险三项制度试点工作开始。2024年以来，三项制度建设在重大会议中被频频提及。作为三项制度的第一环节，房屋体检工作很重要，这对于提高我国房屋安全管理上的水准、保障人民群众生命财产安全具备极其重大意义。

  “给房屋做体检是第一步，体检就是要察觉缺陷和房屋潜在的风险隐患，提供‘缺什么补什么’的思路。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  那么，怎么样做房屋体检？都有哪些体检项目？体检频次如何？体检的资金从何而来？

  “自去年住建部开始试点房屋三项制度建设后，宁波房屋体检从原先的18项，增加至50余项。”中国人保宁波分公司负责三项制度建设试点的工作人员告诉新京报记者。

  去年9月20日，住建部城镇房屋安全管理三项制度框架培训暨试点工作现场会在宁波召开。据了解，参会代表参观了宁波市鄞州区丹凤新村和江北区永红家园现场观摩了宁波“保险+服务”的实施情况，了解人工动态巡查点全流程服务以及自动化监测设备等新技术的应用情况。

  丹凤社区是宁波率先试点房屋体检的小区之一。通过房子安全信息平台，丹凤社区以“网上问诊+线下就诊”的方式，对房屋安全开展全方位“健康巡检”。同时，根据技术指南对社区房屋进行分级管理，按照不一样的等级开展动态监测工作。

  该工作人员介绍，从2014年起，宁波市已经对城乡房屋开展了三轮体检，全市11200余名网格员按照《宁波市城镇房屋安全日常巡查检查工作指导意见》《宁波市城镇住房安全动态监测技术指南（试行）》和《宁波市房屋安全排查技术指南》，从房屋外观、沉降、倾斜及结构裂缝等18项指标，对276万栋房子做全面检查，察觉缺陷第一时间上报有关部门进行处置。

  “在住建部此次试点建设三项制度之前，宁波的房屋体检共有18项，包含房屋外观、沉降、倾斜及结构裂缝等多项指标，体检频率是5年一次，费用由财政出资。”这名工作人员指出，22个城市开展试点之后，宁波的房屋体检项目增加至50多项，体检频次也更加多了。

  据了解，宁波的房屋体检覆盖范围较广，包括城乡住宅的所有房屋，体检内容更全面，涉及安全性、耐久性、舒适性。更重要的是，进行智慧化管理，在过去几年，宁波利用智能技术监控了106栋重点房屋。

  以丹凤社区为例，共有住宅77栋，通过行业监督管理、属地管理基层网格、保险巡查，开展全方位“健康体检”。按照体检技术导则，对72栋三级、5栋二级的房屋实行分级管理，进行动态巡查和监测工作。

  房屋体检的试点过程中会出现哪一些问题？怎么样才能解决？该工作人员表示，房屋定期体检中，居民不配合，入户工作难以开展，存在的盲区、死角。为保障房子使用安全，宁波市在开展房屋定期体检的试点过程中，除了强化日常房屋安全体检宣传工作，还通过多种渠道鼓励居民群众自发地向第三方专业机构反馈房屋问题。目前已收到居民反映的近千例房屋安全隐患。

  去年，青岛市住房和城乡建设局等11部门联合印发《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，率先提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障，形成“安全责任人自查、网格排查、部门联查、第三方按时进行检查”的常态化体检工作机制，力争在2024年年底前建立起完善的房屋定期体检制度。

  今年8月30日，《杭州市房屋使用安全管理条例（草案）》提交市十四届人大常委会第十九次会议审议，其中指出，探索设置房屋定期体检制度，定期摸排房屋使用安全隐患。

  在房屋三项制度试点城市西安，去年11月份召开了西安市城市房屋体检课题组研编工作启动会，组织编制完《西安市城市房屋体检办法》及《西安市城市房屋体检技术导则》。此外，厦门市也于近日出台了《厦门市房屋安全体检技术导则》（试点版）。

  未在22个试点城市之列的江苏省南通市，8月13日宣布，近日南通市城镇房屋定期体检制度试点方案获批，试点工作即将全方面开展。根据试点方案，南通市将开展政策研究，制定城镇房屋定期体检实施办法和城镇房屋定期体检技术导则，推进长效机制建设；开展信息化建设，依托全国第一次自然灾害综合风险普查数据成果和底图，建设房屋体检信息管理系统，提高房屋安全管理信息化水平。

  首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，房屋定期体检意义重大。房屋的种类很多，既涉及住宅，也涉及工业商业等各类产业用房及公共设施用房。住宅是家庭的最大资产，也是百姓安身立命之所，因此，房屋的安全事关百姓的生命财产安全及社会公共安全；作为产业用房及公共设施用房，则事关各类经济生产活动能否顺利进行。

  “因此，房屋定期体检能起到防患于未然的作用，使百姓住得更安全，也能保证生产生活顺顺利利地进行，让老百姓有更多的获得感、幸福感，更有助于经济社会长治久安。”赵秀池说。

  值得关注的是，该怎么样进行房屋体检？都有哪些体检项目？体检频次如何？体检的资金从何而来？

  一般来说，房屋体检包括结构安全、设施设备、环境适应性检测、法律合规性检测等多方面。诸如在结构安全方面，检查住宅有无沉降、裂缝等问题，墙体、梁柱、楼板等承重结构是不是有裂缝、变形或损坏。

  与此同时，在设施设备上，检查电路是否有损坏、老化、漏电等现象，电梯运行是不是正常、是不是真的存在安全风险隐患，排水管道、下水道等是否有漏水、堵塞等问题。

  另外，还要检查外墙、屋面等区域的防水层是否完好，外墙皮是不是真的存在空鼓、装饰层是否松动以致脱落的现象；评估消防通道、灭火器、自动喷水灭火系统等消防设施是否完善。

  体检频次如何？从一些试点城市能够准确的看出一些操作方法，但是仍需要更多试点城市探索经验。

  以青岛为例，在体检频次上，居民自建房实现重点管控房屋每月巡查1次、强化管理房屋每季度巡查1次、常态化管理房屋每半年巡查1次、台风等特殊天气不定期巡查，确保监管到位。旧、危房为重点，专业技术人员按时进行检查。对隐患房屋或疑似存在安全风险隐患的房屋，应及时组织专业力量或委托第三方机构进行按时进行检查。当房子超过设计使用年限三分之二时，应至少每5年进行1次专业检查；超过30年且无设计使用年数的限制的经营性自建房，应至少每3年进行1次专业检查。对鉴定为C、D级且实施加固处理后的房屋，至少每2年进行1次专业检查。

  在赵秀池看来，针对不同的房屋应该制定不同的房屋定期体检制度，对于人员密集场所房屋、房龄较长的房屋要增加体检的频率。各城市应该制定房屋安全管理的法规制度，强制各种类型的房屋进行定期体检。

  为了更好地对房屋进行体检，业内人士建议引入智慧化管理。以北京市东城区为例，针对辖区平房院落多、房屋老旧、汛期房屋滴漏问题时有发生的真实的情况，在房屋体检后建立房屋滴漏隐患信息化管理平台，通过在线申报，加快隐患问题报送和处置流程。

  此外，在房屋体检后，可以给房屋建立编码，搭建信息库，并进行分类监测，实现全生命周期管理。

  至于房屋体检的资产金额来源，业内的人表示，“三项制度”中的房屋养老金制度，将为房屋体检提供资金支持。

  赵秀池表示，房屋体检的资产金额来源筹集是需要我们来关注的一个重要问题。住宅房屋体检的资金可以来自于房屋养老金的公共账户，同时建议引入房屋保险制度，将房屋体检与房屋保险有机结合，使房屋安全的事后补救变为事前防范，更好地保障各种类型的房屋的使用安全。（新京报2024年9月25日）

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